全生命周期的开发流程

房地产开发是从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为+物业管理的运营过程，在这个过程中有无数的关槛与流程，今天一并分享给大家......

房地产项目整体流程

本期分享要点

01土地一级开发（生地—熟地）

获取土地三种方式：

一、土地一级开发模式

二、土地一级开发内容

三、一级土地开发运作流程

02 前期投资分析阶段 

前期投资分析就是对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。

一、项目初步可行性调查

二、项目投资分析及其作用

03 获取开发土地阶段 

获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。

土地取得方式

土地取得方式：招标

土地取得方式：拍卖

拍卖是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。

土地取得方式：挂牌

土地转让（收购）

旧城改造变更宗地地籍调查

地籍管理:是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。

04 可行性研究与立项阶段 

房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。

（一）可行性研究的内容

（二）可行性研究的作用

对项目的批准文件

立项阶段各部门职责：

05 规划及建设的报批阶段 

房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。

1、施工前准备阶段

2、项目施工阶段

3、项目竣工验收阶段

五证之一：《建设用地规划许可证》

五证之二：《国有土地使用权证》

五证之三：《建设工程规划许可证》

五证之四：《建设工程施工许可证》

五证之五：《商品房预售许可证》

06 销售阶段 

商品房的销售，分为现房和期房，两者释义不同，销售所具备的条件有所不同。

商品房销售的注意事项

企业视角的销售关键节点控制

企业视角的销售关键节点控制

07 物业管理 

一、物业管理法律程序

二、物业管理阶段的相关税费

房地产项目成本构成